Dans le cadre de la gestion de son patrimoine, un propriétaire peut avoir pour projet de transmettre une maison à ses héritiers tout en conservant l’usufruit du bien. La donation d’un bien immobilier avec réserve d’usufruit est une solution intéressante, permettant aux futurs héritiers de prendre connaissance de la situation patrimoniale et de préparer leur propre gestion.
Le fonctionnement de la donation avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d’usufruit consiste pour le propriétaire du bien à céder la nue-propriété du bien à un ou plusieurs bénéficiaires, appelés les nus-propriétaires, tout en se réservant l’usage et la jouissance du bien jusqu’à sa mort. Le donateur conserve ainsi l’usufruit du bien et reste responsable de l’entretien de la maison.
L’objet de la donation peut être toute sorte de bien immobilier, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de biens locatifs. Les frais liés à la procédure peuvent être assez importants (droits d’enregistrement et honoraires du notaire), il convient donc d’étudier attentivement tous les aspects de ce processus.
Calcul de la valeur des droits
Pour estimer la valeur respective de la nue-propriété et de l’usufruit lors de la donation, on tient compte de différents critères notamment celui de l’âge du donateur/usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété augmentera. Les pourcentages sont fixés par le barème légal.
Les avantages de cette donation
Ce type de donation présente des avantages fiscaux. En effet, les droits de mutation étant calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, ils seront généralement inférieurs à ceux d’une donation en pleine propriété. De même, les donations bénéficient d’abattements qui renforcent leur intérêt patrimonial et fiscal.
La donation avec usufruit permet également d’anticiper la succession en transmettant un bien avec une valeur moindre pour les héritiers, sans nuire à la qualité de vie du donateur/usufruitier. Celui-ci reste maître de son bien sans devoir partager sa gestion avec les nus-propriétaires tant qu’il est en vie et également assurer la prise en charge financière des travaux d’entretien et réparations courantes du bien.
Les inconvénients liés à cette donation
Malgré ses nombreux atouts, la donation avec réserve d’usufruit comporte quelques inconvénients. Il est impératif de prendre en compte les conséquences fiscales pour les deux parties (donateurs et donateurs).
Pour une maison donnée en nue-propriété, les nus-propriétaires devront régulariser la situation à la fin de l’usufruit et supporte les frais de publicité foncière. Leur responsabilité peut également être engagée pour la réalisation des grosses réparations (comme prévues à l’article 606 du Code civil). Ils doivent également tenir compte de la valeur de ce bien dans leur déclaration d’impôt sur la fortune immobilière.
Le donateur/usufruitier doit quant à lui s’acquitter des charges et impôts relatifs au bien : taxe foncière, taxe d’habitation et charge d’entretien courant de la maison. Son niveau de vie peut être ainsi impacté par ces obligations financières.
La fin de l’usufruit
Lors du décès du donateur-usufruitier, les nus-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits supplémentaires. Il est donc primordial que ceux-ci conservent précieusement les documents attestant de la donation avec réserve d’usufruit pour éviter toute difficulté ou contestation ultérieure, notamment lors de l’ouverture de la succession.
En cas de souhait de vendre un bien qui fait l’objet d’une donation avec usufruit, le consentement de toutes les parties concernées est nécessaire, c’est-à-dire celui de l’usufruitier et des nus-propriétaires. Si la vente se réalise, elle entraîne la division du prix de vente entre l’usufruitier, en fonction de la valeur de son droit d’usage et de jouissance, et les nus-propriétaires selon la valeur de leur nue-propriété.
Conclusion intermédiaire
La donation d’une maison de son vivant avec réserve d’usufruit est une solution de gestion de patrimoine intéressante. Elle permet de transmettre un bien immobilier à ses héritiers tout en conservant l’usage et la jouissance du bien pour le donateur. Néanmoins, cette option comporte des frais notariaux et fiscaux non négligeables. Afin de faire un choix éclairé, il est donc préférable de consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine qui saura guider les futurs donateurs et héritiers vers le dispositif le plus adapté à leur situation.
